Планировка квартир: основные виды и характеристики

Нормативы и регламенты работы

В России реализуется ФЕДЕРАЛЬНАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА «ЖИЛИЩЕ», рассчитанная на  2002-2015 годы и вся система регламентов и законов, регулирующих проектирование и строительство домов с большим количеством квартир, нацелена на создание доступного, комфортного и надежного жилья. Высокие эстетические требования к проектам, сохранение и дальнейшее развитие архитектурных традиций Санкт-Петербурга  — вот основные принципы работы архитекторов компании «Питер Девелопмент».

Работа в Санкт-Петербурге накладывает на  архитекторов особую ответственность   за поддержание высоких стандартов проектирования. В своей работе мы опираемся на опыт и традиции  наших предшественников – великих архитекторов 17 – 19 веков — Джакомо Кваренги, Доменико Трезини, Стасов, Росси и многих других,  строивших Санкт-Петербург как имперскую столицу. Находя вдохновение в классике, мы используем новейшие технологические разработки в сфере жилищного строительства, опираемся на развивающуюся российскую нормативно-правовую базу, регулирующую проектную деятельность.

В Российском законодательстве сложилось четыре уровня нормативно-правовой базы, на основании которых выполняется проектная документация.

Первый уровень – это Градостроительный кодекс РФ и законодательные акты, выпущенные на его основе (к примеру, Постановление Правительства России N 87  от 16 февраля 2008 года.)

Второй уровень – общероссийские многочисленные СНиПы (строительные нормативы и правила)

Третий уровень – градостроительные нормы и правила. Это Генпланы и Правила землепользования и застройки поселений, утверждённые в законном порядке. Подробнее о разработке градостроительной докуменатции Вы можете прочитать в наших статьях:

— «Проект Правил Землепользования и Застройки (ПЗЗ)» сентябрь 2008;

— «Делаем проект планировки и межевания (ППТ)» декабрь 2010 и в ряде других статей;

Четвертый уровень — территориальные нормативы. Пример действующих Региональных нормативов градостроительного проектирования Ленинградской области представлен на нашем сайте.

Подготовка к строительству многоквартирного дома

Пожалуй, любой человек, даже не имеющий отношения к строительству, согласится, что возведение многоэтажного здания, в котором будут жить сотни или даже тысячи людей, является очень сложной и ответственной задачей. И начинается она с кадастровых работ.

Проводятся они кадастровой палатой, обычно это занимает до одного месяца. Чтобы получить нужные данные, заявитель должен собрать следующий пакет документов:

• Документированное межевание;
• Решение представителей власти о предоставлении определенного земельного участка в частную собственность (2 экз.);
• Заявление;
• Квитанция об оплате документирования.

Заявитель может получить готовую справку из земельного кадастра лично или по почте. Эта записка и есть запрошенный кадастровый план. В заявке обязательно должно быть указано, какое количество экземпляров заявитель хочет получить. Стоит учитывать, что в учреждения юстиции обычно приходится предоставлять минимум два экземпляра. Чтобы получить данный документ лично или на почте, необходимо предоставить паспорт.

Получая документы, заявитель должен максимально тщательно изучить их. Во всех экземплярах должны содержаться одинаковые данные. Каждому листу выписки присваивается уникальный порядковый номер, который заверен специалистом из кадастровой палаты.

Готовая кадастровая выписка содержит следующие данные:

• Кадастровый номер – уникальный номер, который был присвоен определенному земельному участку, и по которому он в дальнейшем будет проходить по всем архивам и спискам;
• Наименование участка. Чаще всего в этой строчке просто указывается «землепользование»;
• Местоположение в пределах квартала кадастра;
• Категория земли. В некоторых случаях может стоять пометка «не установлено»;
• Цель предоставления;
• Площадь. Данные берутся из документов о постановлении о внесенных уточнениях и межевании;
• Особые отметки. Здесь уточняются различные данные, например, сведения о правах заявителя.

Образец кадастровой выписки

Какую планировку могут иметь дома

Главным различием домов является архитектурно-планировочное решение. Другими словами, это разновидность системы расположения квартир. Итак, план многоэтажного жилого дома может быть нескольких видов.

1. Секционный. Наиболее распространенный вариант. Увидеть его можно, посетив практически каждый пятиэтажный дом, построенный в последние полвека. Этаж представляет собой лестничную площадку с несколькими примыкающими квартирами, чаще всего от 2 до 4.

   пример секционной планировки дома Размеры и форма площадки могут существенно различаться. Квартиры обычно имеют от 1 до 3 комнат, благодаря чему каждая семья может выбрать устраивающий их вариант. Общий вход на этаж и отдельный вход в каждую квартиру обеспечивают не только экономичность, но и хорошую изоляцию квартир друг от друга. Это и является основной причиной высокой популярности секционного планирования. Количество подъездов в большинстве случаев колеблется от 4 до 12 и даже 16 – в зависимости от пожеланий застройщика, имеющегося земельного участка и твердости грунта.

   план и расположение на местности 9-ти этажного секционного дома

2. Точечный. Такие дома, их еще называют «башни», являются особой разновидностью секционных домов. План этажа в них может быть точно таким же, как в секционном доме. Однако, в отличие от секционных, точечные дома состоят всего из одного подъезда. При малой свободной площади, выделенной под строительство, а также при работе со сложными грунтами и рельефами местностей, точечные дома прекрасно оправдывают себя, если план был составлен верно.

   план и расположение квартир на этаже многоквартирного дома, состоящего из одного подъезда

3. Коридорный. Дома этого типа встречаются значительно реже. Они отличаются тем, что лестничная площадка представляет собой длинный коридор, имеющий один (в некоторых случаях два) выход на лестницу. Квартиры здесь выходят в коридор. Главным минусом такого варианта является односторонняя ориентация квартир и не лучшая изоляция жилищ друг от друга. Поэтому чаще всего коридорная схема расположения квартир встречается при строительстве гостиниц, общежитий и малосемейных жилищ.

   коридорная планировка многоквартирного дома

4. Галерейный. Галерейные дома очень похожи на коридорные. Главным отличием является наличие открытых галерей, выход на которые имеет каждая из квартир. Галереи расположены на каждом этаже и тянутся вдоль продольных стен здания. Такое решение обеспечивает качественную вентиляцию каждой квартиры, даже самой маленькой. Они обусловлены и экономически: малое количество лестниц и лифтов (если в доме больше 5 этажей) обслуживает большое количество квартир. Однако, сложность монтажа качественной теплоизоляции делает дома галерейной планировки не слишком популярными в нашей стране, отличающейся суровым климатом. Зато они нашли широкое применение во многих западных странах, включая Францию, США, Голландию, Англию и пр.

Монолитное строительство

Тип застройки основан на заливке здания бетонной смесью непосредственно на строительной площадке

Одна из самых новых технологий – монолитное строительство жилого дома. Тип застройки основан на заливке здания бетонной смесью непосредственно на строительной площадке. Стоимость работ высокая, трудозатраты также высоки, поэтому чаще всего применяется монолитно-панельное строительство, где застройка производится посредством готовых монолитных ж/б плит, изготовленных заводским образом. Рассматривая монолитную технологию, стоит уточнить, что все процессы производятся только в сезоны с теплой температурой, в случае осадков работа останавливается. Крайне необходим подробный план проводимых работ, так как любое отступление от процесса, задержка или неверный выбор марки цемента грозит нарушением технологии, в результате чего застройщик получит непрочный дом, требующий постоянных доделок.

Этапы строительства:

1. Подготовка площадки, обустройство фундамента заглубленного типа;
2. Монтаж арматурного каркаса;
3. Монтаж опалубки;
4. Заливка бетонной смеси;
5. Прогрев бетона для лучшего схватывания в случае снижения температуры окружающей среды;
6. Демонтаж опалубки;
7. Обустройство межэтажных перекрытий;
8. Монтаж кровли;
9. Внешняя отделка.

Бетонные составы отличаются высокими показателями изоляции, энергоемкости, поэтому строение не потребует дополнительных работ по укладке гидро-, тепло-, звукоизоляции

Преимущества монолитного строительства:

• Свободная планировка;
• Индивидуальность конфигурации зданий;
• Гладкость всех стеновых и потолочных панелей, из-за чего стадия отделки сокращается до минимума;
• Повышенная сейсмостойкость строений.

Недостатки монолитного строительства:

• Применение высококвалифицированного труда;
• Высокая цена строительства зданий;
• Малое использование технологии.

Общие сведения

Естественно, что многоэтажный план-проект многоэтажного дома может быть произведен лишь профессионалами, причем у них должен быть огромный опыт в выполнении подобных работ. Помещения должна быть расположены по максимуму компактно, но и в то же время удобно. Крайне важным показателем является обеспеченность жилых построек большим числом солнечного света. По этой причине все чертежи составляют и несколько раз перепроверяют специалисты.

1. Секционный – самый популярный вариант, и его можно увидеть, посетив почти все пятиэтажные дома, выстроенные в последние 50 лет. Этаж является лестничной площадкой с несколькими примыкающими квартирами, обычно от 2 до 4. Форма и размеры площадки могут сильно отличаться, и квартиры обычно имеют от 1 до 3 комнат, за счет чего каждая семья может выбирать тот вариант, который их устраивает. Общий вход для этажа и отдельный для каждой квартиры обеспечивает не просто экономичность, но и прекрасную изоляцию квартир друг от друга. Это и стало главной причиной невероятной популярности секционного типа планирования, и число подъездов в большом числе случаев бывает от 4 до 12 (иногда 16) этажей, все будет зависеть от пожеланий застройщика, который имеет земельный участок и твердости земли.

2. Точечный – подобные дома называют «башнями», и они представляют собой разновидность секционных построек. Этажный план в них бывает точно таким же, как в доме секционного типа. Но в отличие от секционных домов точечного типа обычно состоят из одного подъезда. При небольшой свободной площади, которая выделена для строительства, а еще при работе с плохой землей и рельефами местности, дома точечного типа отлично себя оправдывают, если план был рассчитан грамотно.

3. Коридор – дома такого вида встречаются куда реже, и они отличаются тем, что площадка лестницы представляет собой коридор с большой длиной, который имеет один (иногда два) выхода на лестницу. Квартиры тут выходят в коридор, и основным недостатком такого варианта стала односторонняя квартирная ориентация и далеко не самая лучшая жилищная изоляция друг от друга. По этой причине обычно коридорная схема квартирного размещения встречается при возведении гостиниц, малосемеек и общежитий.
4. Галерейный – такие дома сильно похожи на коридорные, и основным отличием стало наличие открытой галереи, выход на которые есть в каждой из квартир. Они размещены на каждом из этажей и тянуться вдоль продольных построечных стен. такое решение будет обеспечивать вентиляцию высокого качества каждой квартиры, даже очень малой. Они обусловлена и экономические – небольшое число лифтов и лестниц (если в доме больше 5-ти этажей) обслуживает множество квартир.

Перейдем к процессу подготовки.

У нас нет толковых учебных программ по деревянной архитектуре

— Насколько отечественное архитектурное сообщество сегодня подготовлено для проектирования из дерева? И что делается для того, чтобы таких проектов стало больше? Есть ли уже проекты повторного применения из деревянных конструкций?

— Проекты повторного применения есть — их семь. Школа, детский сад, опорный пункт милиции и фельдшерско-акушерский пункт. Есть еще несколько многоквартирных деревянных домов. Если говорить о квалификации архитекторов, то у нас фундаментальное обучение студентов в вузе идет, в основном, по бетону и металлу. По дереву нет даже толком разработанных учебных программ.

Поэтому и талантливых архитекторов, работающих с деревом можно по пальцам перечесть: Тотан Кузембаев, Николай Белоусов, Владимир Кузьмин, ряд других. Но зато это архитекторы практически мирового класса.

Интерес к архитектуре из дерева у профессионального сообщества есть. Мы плотно работаем и с Союзом архитекторов, и с НОПРИЗ. Думаю, очень скоро зодчих, увлеченных деревом, будет гораздо больше. А новая нормативная база заложит фундаментальные основы деревянного домостроения.

Good wood plaza, МО

Ответы на часто встречающиеся вопросы

Использование автоматических систем проектирования вызывает много вопросов. Чаще всего пользователи сталкиваются с тем, что не знают, какой продукт лучше всего использовать в том или ином случае.

Какая программа лучше для проектирования каркасных домов

Для каркасных домов есть ряд специализированных программ. Например, К3-Коттедж. Программа платная и довольно дорогая, но служит именно для проектирования срубов бань, домов и других различных деревянных конструкций. Более дешёвые аналоги не обладают всеми возможностями платных программ. Поэтому в них спроектировать можно лишь в общих чертах и без расчёта количества необходимых материалов.

Какая программа лучше для расчётов материалов для строительства дома

Специальные программы для проектирования содержат механизм подсчёта количества необходимых для строительства материалов. Правда, и стоят такие программные комплексы достаточно дорого. Проще и доступнее всего использовать онлайн калькуляторы, которые могут рассчитать отдельный вид материалов. Нужно лишь указать размеры стен, конкретный тип материалов и нажать кнопку «Рассчитать». Результат может получится весьма примерным, однако практически всегда материал покупается с небольшим запасом.

Какая программа лучше для проектирования электропроводки в доме

Одним из лидеров в этой области считается Autocad, а точнее его модуль Electrical. В нём можно проектировать схемы электропроводки любой сложности, и делать это можно в связке с уже готовым проектом дома. Естественно, как и подобает профессиональному продукту, Autocad стоит немалых денег.

Из отечественных продуктов можно выделить «Эльф» — разработка компании «Лира-Сервис». Он предназначен специально для проектирования инженерных сетей и различных нагрузок на них. Программа уже не поддерживается разработчиками и найти её можно на задворках интернета или на специализированных форумах.

Для разовых задач можно использовать онлайн-сервисы, которые за небольшую абонентскую плату позволят выполнить несколько простых проектов.

Watch this video on YouTube

Предыдущая Строительство Сборный дом из дерева: изучаем все «за» и «против»
Следующая СтроительствоФиксаторы для арматуры: типовые конструкции и вариации на тему

Как используемый материал влияет на проектирование дома

Как уже говорилось выше, технический план многоквартирного дома может быть составлен опытным специалистом из любой серьезной и давно известной на рынке услуг проектировочной компании. Однако, прежде чем обращаться к специалистам, стоит определиться с тем, какой материал будет использоваться при строительстве. От этого зависит очень многое.

При строительстве могут использоваться разные строительные материалы, различающиеся размером, весом, теплоизоляционными характеристиками и рядом других.

Итак, как же планировка квартир и зданий зависит от используемого материала?

Железобетонные плиты имеют строго нормированные размеры, оптимальные по прочности, весу и теплоизоляционным свойствам. Поэтому проектировщикам приходится отталкиваться от уже существующих данных, создавая проекты домов по строго нормированным размерам.

пример планировки многоэтажного дома из железобетонных плит

Чуть проще обстоит дело, если составляется проект кирпичного здания, будь то трех или девятиэтажный дом. Хотя размеры кирпича также строго нормированы, его небольшой размер (по сравнению с плитами) дает гораздо больший простор для фантазии.

чертеж и образец оригинального многоквартирного дома, который может быть сделан из кирпича

И, наконец, монолитные дома. Несмотря на большие сроки строительства (по сравнению с панельными) и не лучшие технические характеристики (если сравнивать с кирпичными), они дают наибольший простор при проектировании.

образец планировки, подходящей как для кирпичных, так и для монолитных многоэтажных домов

Как используемый материал влияет на проектирование дома

Как уже говорилось выше, технический план многоквартирного дома может быть составлен опытным специалистом из любой серьезной и давно известной на рынке услуг проектировочной компании. Однако, прежде чем обращаться к специалистам, стоит определиться с тем, какой материал будет использоваться при строительстве. От этого зависит очень многое.

При строительстве могут использоваться разные строительные материалы, различающиеся размером, весом, теплоизоляционными характеристиками и рядом других.

Итак, как же планировка квартир и зданий зависит от используемого материала?

Железобетонные плиты имеют строго нормированные размеры, оптимальные по прочности, весу и теплоизоляционным свойствам. Поэтому проектировщикам приходится отталкиваться от уже существующих данных, создавая проекты домов по строго нормированным размерам.

пример планировки многоэтажного дома из железобетонных плит

Чуть проще обстоит дело, если составляется проект кирпичного здания, будь то трех или девятиэтажный дом. Хотя размеры кирпича также строго нормированы, его небольшой размер (по сравнению с плитами) дает гораздо больший простор для фантазии.

чертеж и образец оригинального многоквартирного дома, который может быть сделан из кирпича

И, наконец, монолитные дома. Несмотря на большие сроки строительства (по сравнению с панельными) и не лучшие технические характеристики (если сравнивать с кирпичными), они дают наибольший простор при проектировании.

образец планировки, подходящей как для кирпичных, так и для монолитных многоэтажных домов

Технологии строительства многоквартирных домов

От грамотного подбора технологии строительства многоквартирных домов зависят продолжительность эксплуатации и уровень качества будущего сооружения. Современное жилье должно полностью отвечать требованиям надежности, прочности, экономичности, экологичности и комфорта. Также при монтаже данного сооружения необходимо позаботиться об обеспечении всех мер безопасности для будущих жителей и о создании высококачественных условий для их проживания.

При определении оптимальной технологии возведения многоквартирных объектов следует учитывать климатические характеристики и особенности рельефа застраиваемой местности. При наличии на данной территории подземных вод с глубоким залеганием необходимо использовать особые методы строительства. Современные технологии строительства многоквартирных домов подразделяются на следующие виды:

Кирпичные сооружения. Данные строения относят к классу жилья с повышенной степенью комфортности. Применяемый материал отличается хорошей прочностью, экологичностью, морозостойкостью, высоким уровнем звукоизоляции. Кирпичные объекты прекрасно впитывают и отдают влагу, а также обладают прекрасной стойкостью к возникновению грибков и разных микроорганизмов. Современный материал позволяет строить здания практически любых архитектурных форм, так как для архитекторов и проектировщиков нет каких-либо ограничений в планировочных схемах. Данный метод возведения жилых сооружений имеет и некоторые недостатки, так как предусматривает долгий срок монтажа и повышенные трудозатраты.

Монолитно-кирпичные объекты. Такой метод предполагает монтаж цельной основы сооружения. Наружные стены делаются из кирпича и утеплителя, в качестве которого применяется газобетон. Используемая технология отличается надежностью, долговечностью, энергоэффективностью и возможностью отказа от несущих стен, что позволяет клиенту самостоятельно определиться с планом размещения комнат в квартире. Данный вариант способен удовлетворить требования каждого городского жителя. Также с помощью этого метода можно возвести здание необычной формы и в любом архитектурном стиле.

Монолитно-каркасные сооружения. Такой вариант сначала предусматривает сборку монолитного каркаса, а после этого делаются внешние и внутренние стены. Основным материалом, который применяется при строительстве, является железобетон. Изготовление каркасной конструкции выполняется непосредственно на стройплощадке. Благодаря применению данной технологии достигаются высокие прочностные характеристики сооружения. Такие объекты позволяют заказчику делать свободную планировку и воплотить все свои дизайнерские идеи. Среди значительных минусов метода его дороговизна, а также длительные сроки монтажа, так как бетону необходимо время для набора требуемой прочности.

Сколько стоят проектные работы

Затраты на проектирование генплана участка или дома напрямую зависят от детализации разработки чертежей, количества согласований и этапов работ, сложности исследовательских работ, инженерных расчётов, выбранной технологии строительства. Средняя стоимость разработки генплана застройки участка >2000 руб. Каждый дополнительный экземпляр к схемам технического проекта строительства >1000 руб. Стоимость проектов домов определяют за квадратный метр площади здания:

• архитектурно-строительный проект >350 руб;
• отдельно отопление, другие коммуникации >100 руб;
• смета на строительство >100 руб;
• визуализация на экране без движения камеры 50—65 руб.

Грамотный, качественно выполненный проект генерального плана дома позволит застройщику получить реальную возможность без дополнительных проблем создать комфортное жилье и с продуманной внешней и внутренней инфраструктурой.

Подготовка к строительству многоквартирного дома

Пожалуй, любой человек, даже не имеющий отношения к строительству, согласится, что возведение многоэтажного здания, в котором будут жить сотни или даже тысячи людей, является очень сложной и ответственной задачей. И начинается она с кадастровых работ.

Проводятся они кадастровой палатой, обычно это занимает до одного месяца. Чтобы получить нужные данные, заявитель должен собрать следующий пакет документов:

• Документированное межевание;
• Решение представителей власти о предоставлении определенного земельного участка в частную собственность (2 экз.);
• Заявление;
• Квитанция об оплате документирования.

Заявитель может получить готовую справку из земельного кадастра лично или по почте. Эта записка и есть запрошенный кадастровый план. В заявке обязательно должно быть указано, какое количество экземпляров заявитель хочет получить. Стоит учитывать, что в учреждения юстиции обычно приходится предоставлять минимум два экземпляра. Чтобы получить данный документ лично или на почте, необходимо предоставить паспорт.

Получая документы, заявитель должен максимально тщательно изучить их. Во всех экземплярах должны содержаться одинаковые данные. Каждому листу выписки присваивается уникальный порядковый номер, который заверен специалистом из кадастровой палаты.

Готовая кадастровая выписка содержит следующие данные:

• Кадастровый номер – уникальный номер, который был присвоен определенному земельному участку, и по которому он в дальнейшем будет проходить по всем архивам и спискам;
• Наименование участка. Чаще всего в этой строчке просто указывается «землепользование»;
• Местоположение в пределах квартала кадастра;
• Категория земли. В некоторых случаях может стоять пометка «не установлено»;
• Цель предоставления;
• Площадь. Данные берутся из документов о постановлении о внесенных уточнениях и межевании;
• Особые отметки. Здесь уточняются различные данные, например, сведения о правах заявителя.

Образец кадастровой выписки

Монолитные вентфасады

Такая технология применяется для многих многоэтажных строений самого разного назначения

Строго говоря, это не технология строительства, а, скорее, тип отделочных работ. Системы характеризуются следующими показателями:

1. Наличие воздушного зазора между поверхностью стены и отделкой;
2. Возможность применения обшивочных панелей разного типа;
3. Придание эстетичности фасаду и минимизация угрозы появления конденсата в доме;
4. Значительное сокращение расходов на отопление вследствие повышения теплоемкости всего здания.

Такая технология применяется для многих многоэтажных строений самого разного назначения. При этом материалы, используемые для монтажа вентфасадов, выпускаются в огромном разнообразии: алюминиевые, виниловые панели или панельные элементы из композитных материалов отличаются долговечностью и прочностью.

Выбирая подходящую технологию строительства многоэтажных домов, необходимо учитывать не только все экономические стороны, но и наличие мощной базы спецтехники, ресурсов и профессиональных строителей.  В одиночку с домом даже в 2-3 этажа справиться сложно, лучше поручить это дело специалистам.

Материалы

Строительство многоквартирных домов может осуществляться из разных материалов. Традиционным для возведения зданий считается кирпичная кладка. Этот материал обладает рядом проверенных временем достоинств:

• Сохранение тепла;
• Экологичность;
• Долговечность.

Тем не менее, строительство многоэтажного дома из кирпича имеет свои недостатки: оно потребует серьезных материальных вложений, а также временных затрат. Поэтому при возведении больших площадей жилищных зданий этот материал стараются не использовать.

Лучший вариант для современных высотных зданий – монолитные дома. Основной материал, используемый для их строительства, – бетон. Также применяют его разновидности. Такие технологии позволяют быстро и качественно возвести многоэтажный жилой дом. Отсутствие панельных стыков, хорошая устойчивость и отличная шумоизоляция делают его самым лучшим вариантом для возведения быстрого, надежного и относительного недорого жилья.

Проекты малоэтажных многоквартирных домов от ведущих архитекторов бюро «Территория»

Малоэтажное строительство загородных многоквартирных домов является великолепной альтернативой многоэтажному строительству. Двух и трехэтажные многоквартирные дома – это обновленное направление в области малоэтажного строительства. Возведение многоквартирных домов малой этажности экономически оправдано. Это рациональный и удобный вариант, поскольку не требует большого участка земли, с оптимальной стоимостью квадратных метров. Готовые проекты многоквартирных домов предполагают наличие централизованной коммуникации, удобной современной планировки и обустроенной прилегающей зоны. Если позволяют условия участка, можно предусмотреть охраняемую территорию с местами для парковки автомобилей. Все это обеспечивает благоустроенное проживание за чертой города, в примыкающих к городу районах или в малых населенных пунктах, где еще можно позволить занять участок земли под небольшое строение. В основном проекты типовых многоквартирных домов предназначены для людей, которые хотели бы жить за городом, но по финансовым причинам не могут позволить себе строительство отдельного коттеджа.

Наши проекты малоэтажных многоквартирных домов призваны на помощь тем, кто относительно недорого хочет решить свою жилищную проблему. Типовые проекты предусматривают количество этажей от 2-х до 10-и. Высота домов позволяет обойтись без лифта, что существенно уменьшает себестоимость строительства. Больше всего пользуются спросом проекты трехэтажных многоквартирных домов, как наиболее оптимальные.

Подготовка к строительству многоквартирного дома

Пожалуй, любой человек, даже не имеющий отношения к строительству, согласится, что возведение многоэтажного здания, в котором будут жить сотни или даже тысячи людей, является очень сложной и ответственной задачей. И начинается она с кадастровых работ.

Проводятся они кадастровой палатой, обычно это занимает до одного месяца. Чтобы получить нужные данные, заявитель должен собрать следующий пакет документов:

• Документированное межевание;
• Решение представителей власти о предоставлении определенного земельного участка в частную собственность (2 экз.);
• Заявление;
• Квитанция об оплате документирования.

Заявитель может получить готовую справку из земельного кадастра лично или по почте. Эта записка и есть запрошенный кадастровый план. В заявке обязательно должно быть указано, какое количество экземпляров заявитель хочет получить. Стоит учитывать, что в учреждения юстиции обычно приходится предоставлять минимум два экземпляра. Чтобы получить данный документ лично или на почте, необходимо предоставить паспорт.

Получая документы, заявитель должен максимально тщательно изучить их. Во всех экземплярах должны содержаться одинаковые данные. Каждому листу выписки присваивается уникальный порядковый номер, который заверен специалистом из кадастровой палаты.

Готовая кадастровая выписка содержит следующие данные:

• Кадастровый номер – уникальный номер, который был присвоен определенному земельному участку, и по которому он в дальнейшем будет проходить по всем архивам и спискам;
• Наименование участка. Чаще всего в этой строчке просто указывается «землепользование»;
• Местоположение в пределах квартала кадастра;
• Категория земли. В некоторых случаях может стоять пометка «не установлено»;
• Цель предоставления;
• Площадь. Данные берутся из документов о постановлении о внесенных уточнениях и межевании;
• Особые отметки. Здесь уточняются различные данные, например, сведения о правах заявителя.

Образец кадастровой выписки

Важные этапы проектирования

Проектирование генеральных планов, технических проектов производится специализированными профильными организациями в 1, 2 или 3 этапа в зависимости от сложности и категории объекта:

• в 3 этапа проводится проектирование сооружений 1 категории — предприятий, высотных сооружений, общественных зданий. В этом случае к техническому проекту строительства предъявляются повышенные требования в плане инженерных геологических изысканий и оценки возможности строительства в данных условиях. Учитывается класс сооружений, технологичность, экологические требования, сложность инженерно-технических расчётов конструкций, проведение технико-экономических обоснований проекта;
• в 2 этапа (эскизный и рабочий проект) проводится разработка для строений 1 и 2 категорий ответственности с простыми объёмно-планировочными и конструктивными решениями;
• в 1 этап допускается разработка генерального плана одноэтажного коттеджа с привязкой типового проекта к территории застройки.

Задание на проектирование

При обращении в проектную организацию для составления генерального плана участка и коттеджа оформляется задание на проектирование (техзадание, ТЗ). Типовая форма задания (26 пунктов) составляется и утверждается департаментами по архитектуре и градостроительству. В ней, в частности, указывается:

• наименование объекта, место строительства, право владения, кадастровый номер участка;
• данные паспорта заказчика, адрес проживания, реквизиты для связи;
• требования к вариантной разработке, стадийность, качество и детализация проектной документации;
• перечень работ, услуг поручаемых заказчиком исполнителю. Здесь поручите проектной организации оформлять договорные вопросы, соглашения с энергопоставляющими организациями;
• объём строительных работ, сложность, технология, согласуются объёмно-планировочные решения;
• сроки исполнения заказа, стоимость работы, оплата.

В виде приложения к ТЗ составляется перечень исходных данных, которые передаются заказчиком проектной организации до начала работ. В типовом перечне 46 пунктов, но для 2 стадийного проектирования достаточно градостроительного плана, геологических исследований грунта, карты рельефа, согласований, проведённых заказчиком с энергопоставляющими организациями.

Пункты ТЗ определяются сразу или согласуются по мере работы над проектом. Для недостаточно разбирающегося заказчика рекомендуется довериться архитекторам при заполнении техзадания. После передачи документов, оформления заказа заключается договор, устанавливаются сроки исполнения, выплачивается аванс, если это предусмотрено договором. Заказ принимается к исполнению.

Эскизный проект

При разработке генерального плана и технического проекта строительства первая стадия — эскизное проектирование. Это относится к планировочным, конструктивным, технологическим решениям. Составляются поэтапные схемы проекта, описания к ним. Работы проводятся при постоянном контакте с заказчиком.

На стадии эскизного проектирования заказчик вправе согласиться или нет с решениями проектировщика, вносить дополнения, изменения. Это касается объёмно-планировочного решения коттеджа, положения на участке и привязки к сторонам света, других вопросов, возникающих при проектировании. Опытный проектировщик предложит выгодные варианты или примет к исполнению замечания заказчика.

По окончании стадии эскизного проектирования полученные конструктивные и технологические решения утверждаются заказчиком, проект переходит в стадию рабочего. Возможны разработки в компьютерных программах с 3D визуализацией.

Рабочий проект

На основе эскизов и описательных документов составляются рабочие чертежи. Их стандартный пакет включает части:

• архитектурно-строительную с фрагментами нетиповых узлов;
• сантехники и коммуникаций;
• электротехническую.

К пакету также прилагается пояснительная записка. В ней приводятся расчёты конструкций, спецификации на применяемые изделия и материалы, другие данные решений проекта. Составляется калькуляция и окончательная смета на строительство проектируемого сооружения. По желанию заказчика прилагается график производства работ по ЕНиР, график движения механизмов.